在美国怎么卖房-sale by owner 还是雇佣卖家经纪人（listing 哪个经纪人是最好的 Agent）
由此可见，for sale by owner 的卖家需要做大量的工作，比如自己在各个网络平台、亲戚朋友推销自己的房子，自己支付MLS费用，自己给房子拍照上传，自己支付推广的广告费用等，有买家需要看房要随时给买家开门，甚至上班期间有买家要看房也要随时满足要求，周末更是要奔波于家和代售房子之间，占用了大量的个人时间，过户时还要防止合同欺诈，而买家往往认为卖家节省了经纪人佣金而要求卖家降低房价，希望以低于市场价成交。最后算下来，卖家最终节约不了多少钱。所以 sale by owner最好是在卖方市场时使用，而且卖家要有充分的时间随时满足买家的看房要求。而在买方市场和正常市场条件下选择一位卖方经纪人是必要的。
如果您选择Iris作为您的卖家经纪人，我将承诺以最大的努力为您尽快出售房屋，在佣金问题上，我会全额支付买方经纪人的3%，以保证您的房产在市场上有足够的吸引力，而作为卖方经纪人，我的佣金可以和卖家协商确定，我保证以最优惠的价格为卖家提供100%的服务。请致电281-505-4589咨询。
什么是卖方经纪人？
卖方经纪人如何为卖方的房屋定价？
sale by owner 的卖家可以通过最常用的网站Zillow, 哪个经纪人是最好的 Trulia, Redfin, Realtor等找到最近出售（Recently sold）的附近的房产价格来确定您的房价，也有人直接用zillow 的Zestimate的估价。但对于经纪人来说，这些第三方的网站所提供的数据往往是不太准确的，有时甚至会误导买卖双方。例如zillow上的Zestimate和银行的估价（Appraisal）以及相似房产的售价都有较大的差距，甚至房子的学区划分、应缴纳地税数额都是错的，这些都会给买卖双方带来很大的风险。
Har.com（Houston Association of Realtor ）是休斯顿地区房产经纪人协会的官方网站，它可以提供休斯顿地区所有代售待租已售房屋的详细信息，休斯顿地区的房产经纪人都是这个网站的会员， 卖家经纪人可以把接触到附近地区最近出售房子的所有资料，能够比较准确的为卖家出具房屋价值估价，这是sale by owner 卖家无法具备的优势。
卖方经纪人将为卖方出售房屋
列出待售房屋：将卖方的房屋资料上传至多重上市系统（Multiple Listing System）中，这样房子的信息就可以在各个房产网站上查到，可以吸引购房者及其经纪人查看房屋信息并实地参观，这是最好的卖方经纪人向潜在买家展示代售房屋的手段之一，也是雇佣经纪人的优势之一。
周末举办公众开放日（open house）：我会在每个周末举办open house，以吸引附近居民和更多的潜在买家实地看房，以此收到买家的反馈信息以便制定更好的营销策略。
卖方经纪人协助卖家与买家议价
卖方经纪人帮助办理过户手续
当买卖双方最终签订合同以后，卖家经纪人可以为卖家节省大量的时间和精力，因为买卖房屋是非常大的交易数额，过户时需要买卖双方及其经纪人、产权公司（Title Company）、律师、公证人员等协同合作才能顺利完成过户。 所有的产权过户手续都是由中立的第三方即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) 或第三方监管公司，如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如: 佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主，所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。在美国，第三方资金监管者（Escrow Holder)通常是资金监管公司(Escrow Company)、产权公司或者银行等，而房产经纪人可以帮助客户选择产权公司。产权公司隶属国家或州政府部门管辖，拥有其颁发的资金监管执照，其资金流动受政府严格监管；另外，产权公司需要缴纳一定金额的保证金（类似银行准备金），以备特殊情况下向客户赔偿。所以，资金交由产权公司监管是绝对安全的。
综上所述，卖家经纪人虽然赚取了3%左右的佣金，但是也为卖家节约了时间和大量的金钱，同时也为卖家规避了买卖过户时的风险，这是sale by owner的卖家无法企及的。
【美国房产经纪常识】你能否成为一个好的地产经纪人
第三，是吃苦耐劳。冬天再冷，夏天再热，只要你得客户愿意出来，你就得出来。没有周末，没有假日，没有假期。你要随叫随到。同时，你要耐得起烦。客 户和客户不一样。有些客户，特别细心，光一个合同，你可能要花十几个小时，逐条解释。还有的客户，看二三十栋房子，还不下单。越是这个时候，越是考验你。 千万不能表现出一丝一毫的不耐烦。相信我，这样的客户， 往往是很多经纪人不愿意带的客户。你把他的生意做下来，你们也成了好朋友了。他一定会给你带来很多客户。 一般平均，你收到十个电话，有一个人会跟你看房子。带人看十栋房子，你能下一个单。你下十个单，才能最终成交一栋房子。也就是说，你要接到一千个电 话，才能卖掉一栋房子。中间很多人，或跟你咨询一下。或者跟你熟悉了解一下市场，最后跟其他人买房子了。这时候，千万别生气。记得在中国是，有一个商店里 有一条横幅，写着“看看也谢谢”。我就想，“thank you for being my statistics". 我比较幸运，平均收到四个电话，有一个人会跟我看房子。带人看四栋房子，能下一个单。下四个单，成交一栋房子。这要感谢有非常多不看房子就下单的客户。
第四，要大度， 不要急功近利。要懂得风物长宜放眼量的道理。有很多客人，你带他看了很多房子，等他熟悉了市场，跑去找其他人买房子了。特别是，出了问题，又跑来找你。怎 么办，继续十分热情帮助。我更多的是，他们自己本来就有经纪，但整个买房过程中， 每一步，我都得提供免费咨询。怎么想？哈哈，这是我宣传自己的一个绝好机会。特别是，很多新的经纪人，经常给我打电话问问题，一样，不厌其烦地回答。
初级：房地产执照考试课程辅导
中级：另外有房地产经纪人实务操作强化训练班
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美国买房指南系列之八：如何用好用足房产经纪人
继续美国购房指南系列，今天讲如何选合适的房产中介。 房产中介也叫房产经纪人。首先在美国房产经纪必须有agent 证书, 才能合法上岗。房产经纪人在为客户服务时可以是以下其中一个角色：买方经纪人Buyer agent 或卖房经纪人seller agent。当然房产经纪人可以既代表买方也代表卖方，这是合法的。但为了保证用户利益，一般只代表一方，或买或卖，符合公正公平的原则。 选择房产经纪人，有两个原则：第一，不管是买旧房还是新房，一定要找房产经纪人。原因有二： 1. 美国的房产经纪人的费用是无论是买方经纪人Buyer agent还是卖房经纪人seller agent，他们的佣金都是卖家出，一般是房屋成交价的5%-6% （双方各得2.5% - 3%），所以对于买方来说，用买方经纪人是绝对不用付费的。很多房产经纪人还将一部分佣返给买方，尤其是华人房产经纪人，基本都给rebate。我用过的美国房产经纪人也返部分佣金，当然首先得谈好条件。2. 买新房，更应该用买方经纪人。不管你谈判水平都高，你绝对谈不下3%以上的折扣。用买方经纪人好处是在你的成交价的基础上，你的经纪人获3% 佣金。有的开发商往往有另外的奖励给房产经纪人。所以即便是你独自去看新房，一定要告诉开发商你是有Agent…
上一篇里说了如果购房前不准备，就跟着房产经纪人看房，可能有两种情况：第一很快就买了房，结果住进去后发现问题很多，后悔莫及。第二，看了半天也不知所以然，不知买哪个，将自己和经纪人都累的半死，很不愉快。最后买了房，结果住进去后发现问题很多，还是后悔莫及。 以上是新人看房时两个典型的错误和后果。 第一种情况发生是由于第一次买房，由于没有住过房子，和公寓房比较，房子怎么看都好很多。我第一次去看一个房子，现在想想真是不怎么样，可当时喜欢得不得了，恨不得马上就买。如果你的房产经纪人职业精神强，就会告诉你房子的缺点，如果明显的话。但要记得，你的经纪人虽然是要为你服务，但目的是成交拿到他/她的佣金。所以如果见你喜爱某个房子，一般就不说什么了。越早成交越好。我当时的经纪人非常好，有耐心，每个房子都帮我分析。但不是每个经纪人都这么好的。我的建议是你要沉得着气，先多看看Open Houses， 然后至少和经纪人看十个以上精选的房子。看房的过程是个学习归纳总结的过程，一定要善于学习经纪人的经验，从而迅速提高对房子的鉴别判断力。 第二种情况发生是由于买房人的一些性格所致。有几种情况： 1. 有的人很挑剔，什么都不满意。一定要十全十美。这样的人很难买到房子。2. 有的人没有主张，耳朵软，别人说这里或那里不好，就否定放弃了一个好房子。3. 看房时马大哈，不认真记录比较各个房子，看完一笔糊涂账。有经验的房产经纪人知道如何和他们打交道，控制他们的期望值，从而帮助他们买到较满意的房子。没有经验的经纪人会被他们累死。结果大家彼此不满意，不欢而散。当然更大的可能是看房看得累了，嫌烦了，于是就买了。这样的情况下即使买到了房，很可能以后会发现问题不少，后悔莫及。 如何避免以上错误呢？ 三个要点：1. 做好买房前的准备工作，多做研究。2. 明确没有十全十美的房子的概念。初次购房，你的钱就这么多，可以操作的空间不大。人生就是妥协中找到最优点。要学会抓大放小，不要拘泥于小事和细枝末节。事实上，现在很多首次购房者是在和很多有经验有资金的投资者在抢房，你再要求过多，是不太现实的。3. 要用足你的经纪人。…
上一篇讲如何在美国购房时找合适的房产经纪人。假设你选定了房产经纪人，签了代理协议。接下来，你就进入了看房选房的阶段了。 从这篇开始，讲一些初次买房常见的错误，及如何避免这些错误。 错误一： 看房前不做准备工作 新手买房最大的错误是看房前不做准备工作。不象其他东西，房子不是买了立马就还能退的。买了错误的房子，心里会不爽很久，一定要小心。看房前准备工作越细越扎实，买到满意的房子的概率越大。 简而言之，看房前的准备工作主要是有三点：1. 知道自己能买多少钱的房子，有多大的力气吃多大的饭，不要太超前。2. 根据自己工作家庭孩子的要求，对要买房子的地点有个大致的概念： 比如地点，学区，小区等等。3. 确定哪些条件是无法妥协的：比如学区，房间数，卫生间数（见过3个房间，只有一个卫生间的房子，大家都要抢厕所了）等等。明白了这些要求，看房选房就容易多了。 想要更多了解购房需做哪些准备，可以查看我以前的几个帖子。 好，我们回到看房阶段。首先房产经纪人会根据你的要求主要是房价，地点，学区等等，从他们的房产系统（MLS）里找到符合要求的上市房子，发给你。然后和你确定看房时间。 要提醒大家的是房产经纪人给你的房子信息是很大的，包括房子照片，地址，价格，每平方英尺价格，房间数，卫生间数，学校等等。 你要做两件事： 认真看一遍，两遍，甚至三遍所有房子的照片，信息，将不符合要求的立刻去掉。…
美国买房指南系列三：美国买房流程 今天将一下美国买房的基本流程。 为什么了解买房的基本流程很重要呢？ 在买房的过程中你会和很多与房地产行业有关的人打交道，你要有个大致的概念,因为很多事是要提前安排的。 比如签了房子合同，需要请房屋检查师去做检查。好的房屋检查师和差的房屋检查师相距甚远。一个好的房屋检查师能发现很多潜在的问题，省却你今后可能出现的麻烦。还能助你和卖家Seller商量，将房价进一步降下来。所以你如果在买房就打听好哪个房屋检查师比较好，事先接触，交流比较一下，就心中有数了。 同样你还要找贷款经纪人，没有经验的贷款经纪人不光可能让贷款过程变得非常痛苦，甚至可能做不下贷款，丢了房子，损失定金。其它的如购买保险等等，最好都有1-2个人选。你的房地产经纪人固然可以给你推荐，但往往会推荐他/她的关系生意伙伴，不见得是最好的。 下面是美国买房的基本流程：我会在下面对每个流程做详细介绍. 1. 选房地产经纪人（Real Estate Agent）经过一段时间的研究，你对要买的区域价格有了一定的打算。经济上也没有问题，接下来是要付诸行动了。首先你要找一个靠谱有经验的地产经纪人。如何才能找到好的地产经纪人？ 2. 看房子：看房子要点是什么，如何看？什么是必看的，什么是可能忽略的？什么样的房子坚决不能买？ 3. 签合同：如何分析房子的价格，如何报价等等。…
这是美国买房系列四。从这篇起，详细介绍美国买房的流程。原计划是先说如何找房产中介，但决定先写买房时看房要点。假设你已经在房产网站上如zillow.com,redfin.com等等 做了一定的研究，初步选定几个地点和价位，现在要去实地看房了。在美国看房不外乎三个方式：1. 房产经纪人带你去看新房和旧房。2. 房屋开放日（Open House) 自己去看。3. 自己去看新房。 我的建议是在确定房产中介前，可以去尽量多看看Open House，看多了，心里有底了， 这样以后不用麻烦中介太多。 以下是我看房的要点： 1. 社区。 买房也是买社区。主要观察社区的绿化，设施。比如有没有社区游泳池，供孩子的玩耍的场地（Public Playground)，…
这是美国买房指南系列第二篇：我能买多贵的房子？ 买房前你要知道你能买得起多少钱的房子。有多大力气吃多大的饭，当然土豪除外。 现在国内条件好了，很多年轻人刚工作不久，双方父母就从国内打钱过来。如果是要用父母朋友的钱做首付的话，请他们在成交3个月前将钱打入你的银行账户，否则做贷款时会有麻烦。具体的原因在以后买房贷款系列里再谈。网上经常有人会问挣多少钱才能买房子，其实买得起多少钱的房子没有统一的答案，有很多因素：城市，首付多少，信用分数，收入，利率，各种债务， 收入，房产税等等。同样挣10万美金，有人可以在达拉斯买一个相当体面的独立屋了，在湾区可能还只能蜗居在公寓里攒首付。 Zilliow 专门做了一个Affordability calculator （房屋支付能力计算器），帮助你算出你能买得起多少钱的房子。 以下是计算你可以买多贵的房子的一些重要因素： 年收入 Annual income 你的年收入是指税前收入，包括工资，佣金，奖金，加班费，小费，出租房收入，投资收入，如果离婚的话，还有前夫/前妻支付的每月的生活费及孩子们的抚养费等等。 首付 Down…
达拉斯日本超市介绍： 有读者问丰田汽车要搬来达拉斯Plano, 达拉斯地区有没有日本超市。达拉斯地区从来没有形成一定规模的日本社区，所以，没有大型的日本超市。一般有三个地方可以购买日本食品杂货。 1. Kazy's Gourmet Shop 9256 Markville Dr, Dallas, TX 75243 (972)…
达拉斯做为越来越国际化的大都市，日本料理是不可缺少的。我们向各位推荐以下日本餐馆，他们各有特色，值得一试： 1. Tei An $$$ Tei An位于Dallas Downtown，很多人认为是达拉斯最好的日本寿司店。推荐： 手压寿司（Pressed Sushi），Soba Icecream, 凉拌海蜇(White Seaweed Salad)， Tonkatsu ramen。 地址：1722…
近几年，达拉斯华人人口迅速增长。随着达拉斯上海，达拉斯香港，达拉斯至北京的直航的开通，越来越多的华人来达拉斯定居，工作。对中文教育的需求越来越大。 QD Academy 达福中文学校和同心中文学校， 是达拉斯地区较大的两个中文学校，分别在Plano 和 Allen. Allen Tong Xin Learning Center EduTree Day School 同心中文学校 2088…
温哥华的各类菜肴，粤菜是当之无愧的老大。当年大量香港顶尖的粤菜大师傅移居温哥华，使温哥华的粤菜不输香港。上海菜虽然比不上粤菜，但餐馆数量及质量在北美依然是一流的。当年笔者居住在Richmond，沪江的小笼汤包是大爱。一只鼎的三黄鸡有时也不错。将温哥华的上海餐馆的地址及电话列出，方便喜欢上海菜的朋友查询。 温哥华 旺(上海菜) 旺 地址：#110-8380 Lansdowne Rd, Richmond 旺 电话： 604-278-8829 绿杨村上海饭店 温哥华绿杨村上海饭店 地址： East…
美国房地产经纪人的B面: 说说个中酸甜苦辣
涉足过房地产经纪行业的人都知道，这是一个没有固定的工作时间和地点，也没有固定收入的行业。即使你在不断地工作，公司不但不付工资给你，还要向你收钱。然而其入行门槛低、工作性质灵活、收入无上限的特点吸引了不少移民美国的华人。可是其中的酸甜苦辣谁人知道呢？
酸
入不敷出，进退两难。不管有没有生意，房产经纪人都要不断交钱，如电子钥匙费、MLS网络平台费、广告费、医疗保险、汽油费、汽车保险费、停车费、牌照费等，还有每个月交给房地产经纪公司的办公费用。林丽（化名）说：“2008年金融危机爆发后，房市连续好几年都处于低迷状态,房价一度陷入低谷。长时间没生意，心里总是发愁，每月房贷或房租是一定要付的，生活费也无着落，怎么办？有时真想打退堂鼓。由于长年累月入不敷出，很多房产经纪人都转行了。不转行，可能无法维持生存；转行吧，浪费了多年的工作经验。实在是进退两难。” 得不到信任，内心不好受。有的客人以为房产经纪人只是开个门看房，交个Offer而已。其实他们要学习很多专业知识，还要懂得谈判与沟通的技巧、验屋知识，了解周边环境和学校情况，才能得到客人的信任。“有时卖方收到比较多Offer，就会要求加价。买家不相信，以为我们伙同卖方经纪人哄抬价格。得不到客人信任，内心很难受。”方明健（化名）如是说。 客人没诚意，也不敢轻易拒绝。有人一年才下一个Offer，有人喜欢周末看房打发时间，有人看房两三年才买一套几万块钱的房子。王雪怡（化名）说：“明知有些客人买房没诚意，也不敢轻易拒绝，以免破坏人际关系。以前以为房产经纪作为自雇人士，就是自己做老板，自己说了算。可是在到达金字塔顶端之前，很多时候会产生一种感觉：人人都是我的老板。他们给我生意，我才有钱赚。”
甜
收入无上限。“做哪行收入都会封顶，唯有做生意收入无上限。做医生的收入高，即使一天工作24小时，按时薪算下来，一天收入也不超过一万元。而房产经纪成交一单生意，收入可达好几万。当然不可能天天成交，但收入无上限，工作起来会比较有热情。如果组建一个团队，人多力量大，不用担心顾不上来而跑了生意。成交的佣金按比例分摊，共同创造业绩。”王雪怡决定入行时就是这么想的。 谈笑有生意。参加各种活动，享受社交带来的成果。跟人聊天就能发现商机或成交生意。“接触的人多，跟各行各业的人打道，可以得到各种资讯。资讯是免费的，也是无价的，可以节省很多时间和金钱，少走弯路。”方明健说。 工作很灵活。赵美倩（化名）的孩子小，平时上学要接送。如果找别的工作，只能做半职，或者请保姆。做房产经纪人的时间比较灵活，平时看房的人少，方便照顾小孩。周末孩子跟着父亲，自己有时间带人看房。 被信任很甜蜜。得到客人的信任，内心十分甜蜜。相处得好，彼此信任后，有的客人会向朋友家人推荐自己的经纪人。方明健称，有个客人全家老小及亲友都是通过他买房的。王雪怡说：“有的大陆客人没有时间来美国看房看地，他们请我拍好视频发过去，对我提出的各种建议表示认可，相信我的为人和能力，做好买房决定后就直接汇钱过来。被人信任的感觉很甜美。”
苦
客人只看不买啊，把看房当旅游休闲。安妮说，有些客人只看不买。夫妻俩如果只是一个人看房的，往往白看，一个人做不了主。而全家老小一起看房的，也常常是七嘴八舌，总会有人挑出毛病，最后不了了之。即使两夫妇一起看房，不齐心也没用。她曾带一对年轻夫妇看房，看了半年才发现，太太一厢情愿要买房，先生只好奉陪。太太看中的房，先生百般挑剔找缺点，其实就是不想买。 忙时无休息，顾不上吃饭。闲有闲的愁，忙有忙的苦。房产经纪人为了应得的利益，每天穿梭在各个不同的城市，不论炎炎夏日还是寒冬腊月。王雪怡说：“白天接二连三地应对各种客人，晚上还要做功课，想办法解决客人提出的问题，了解第二天要看的房屋情况。见下一个顾客之前在车上啃面包是常有的事。忙起来根本没时间吃饭。” 牺牲家庭时间。周末最多人看房，也往往是待售房屋开放日。所以房产经纪在周末最忙，根本顾不上家庭。林丽表示，周末没办法陪孩子去公园或者上兴趣班，错过了许多家庭活动。有的客人甚至会打电话给她，请她帮忙接送孩子和做些a其他的杂事。“我自己的孩子有时都顾不上接送，但客人既然开口了，只能想开点，也许她是把我当朋友才让我帮忙接送的。”林丽无奈地说。
辣
遭遇刁蛮顾客。有的客人要求佣金返点。赵美倩就接到了强烈要求返点的电话，“你不给我返点，我就找别的经纪人，反正房产经纪有的是。”赵美倩觉得很委屈，“我带你看房，我没收你的钱，你反而向我要钱，这不公平。”对方说：“我给你带来生意。我不买，你连一分钱佣金都拿不到。”赵美倩发现，如果生硬地拒绝对方要求，会大大流失生意。于是她改变策略，对那些要求返点的客人，让他们自己去看open house，看中了哪套房，直接找她下offer,办交易。“这样，我可以节省大量的带客看房时间。客人既可以买到心仪的房屋，也得到了想要的回扣，这是一个双赢的做法。事实证明，这个方法还挺奏效的。”赵美倩说到。 华洋市场风格炯异。白人圈子里，客人不会主动要求返点或送礼，即便提了，也会被婉拒。倒是房产经纪人会主动请吃饭，或办派对，送些礼品卡之类的，以维系友好关系。有些房产经纪人向客人表示，公司明确规定不能返点，最多送些礼物。于是有客人提出送全套全新家具。白人圈子客人相对专一些，选定了经纪人一般不会轻易换。而华人喜欢货比三家，同时和几个经纪人打交道，最后才挑一个最满意的。 多种因素影响生意。房市低迷，成交量少；房市火热，房源渐少，抢房又困难；贷款利率上升，买房的人又会减少。房产经纪人的入行门槛相对不高，也导致从业人员良莠不齐，鱼龙混杂。个别经纪人搞坏市场，会影响行业的整体形象。 如果您对美国房地产行业感兴趣，不惧上述酸甜苦辣，有信心收入无上限，欢迎来美国加州地产名校GoodView华夏佳景地产学院，详情敬请戳~戳~戳